兩個人其實講的東西不相關 只是有時候 ceca 講多了 太膨風難免有語病 總結一下 N講的是預售屋 1:預售屋投資 如果就投資角度來說 預售屋在交屋階段前 我認為並不算不動產 可以看成是一個期貨 雙方事先約定好交易價格 建商讓利避險 買方承受風險賺取溢酬 所以才會有 100萬漲到120萬 跟20萬漲到40 哪個好賺的問題 看起來後者翻倍漲, 但是因為預售屋並不是成屋 交易當下就要拿出兩成 有時候紅單十萬就能轉讓 所以投報率到底哪邊好 這很難說,因為100漲到120 通常會比20漲到40簡單 基本上我都把這樣的 預售屋交易當成勝率比期市高 的期貨(O)賭博(X)交易就是了 後來政府粗暴簡單的 直接禁止了預售屋換約 解決了這個問題 我是覺得這個手法太粗糙了 跟豪宅線一樣,早晚要出問題 2:成屋的轉增貸 預售屋交屋後就來到這個戰場 這也才是真正的不動產市場 才有所謂的轉增貸的問題 我先講明 轉增貸沒有 ceca 說的那麼神 我們今天講一般正常人 身分是受雇僱員, 最多就是拿執行業務所得 然後買幾間房投資 這種人最頂就是醫生,工程師 這種人因為收入透明 銀行很愛放貸,貸個八成簡直是 piece of cake! 但是貸款金額很難突破 本業收入計算收支比的天塹 你說把租金列入所得可以 但是因為你不是常業收租戶 銀行在評估你的收入 還是會以你本業所得為主 租金收入只是拿來輔助 這種認列直接分行就可以 所以會看到各種花式認列方式 有的只要流水,有的要看合約 更狠的還要租金繳稅 不一而足 至於要把租金變成主要收入 讓銀行認可你的租金收入 是"常規穩定"的收入 那屬於另一個層次的東西 不是一般投資個兩三套房的 上班族能搞的事情 然後走到這種名下十幾間房 的專業的收租戶 也不要夢想每一間 都能貸好貸滿八成 ceca那種是家裡做了兩代 跟銀行往來很久 在銀行有很多隱形的credit 一般手無寸鐵的普通人 不管你怎麼搞什麼掛一掛四 除非你有其他的資產證明 否則這種資產只有房子 靠租金就想貸滿多間八成的 一定都會被婉拒! 至於轉增貸的錢弄出來後 是要轉個彎繼續投入不動產 還是改去玩風險更高的金融資產 那只是一塊大餅要怎麼切的問題 跟轉增貸本質無關 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt-website.tw), 來自: 36.231.77.147 (臺灣) ※ 文章網址: https://ptt-website.tw/home-sale/M.1706687613.A.A36

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→ yiliang1107: 其實租金是不被任列信貸的 01/31 15:57

→ yiliang1107: 「認列」 01/31 15:57

→ yiliang1107: 至於買房貸款的話，租金可認列金流。 01/31 15:58

推 hellogym: 轉增貸去買正二 買TQQQ都不怕了 還有人去買負資產車車 01/31 15:58

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→ hellogym: 的 買個預售有人在喊燒 01/31 15:58

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推 GBTC: 推 講的很清楚 謝謝 01/31 15:59

→ pttgogocat: 個人覺得租金要認列最好的辦法就是那個地址是0貸款的 01/31 16:02

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推 jemdogdog: 所以房地產的分水嶺是貸款限制 01/31 16:03

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→ jemdogdog: 以前沒有的年代只要收入夠，貸多少都可以 01/31 16:04

推 hellogym: 所以以前槓桿容易開大 斷頭的多吧 01/31 16:05

推 MaxA: 吸過頭嗎？ ceca很多分享是不錯啦，但的確有時後為了證明自 01/31 16:05

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推 hellogym: 帥過頭有集資收錢啦 ceca是免費 免費 懂嗎 01/31 16:08

推 yiliang1107: 所以這篇的含金量其實很高 01/31 16:08

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→ yiliang1107: 在信貸裡面，租金一樣不認列金流： 01/31 16:10

→ yiliang1107: 但是房貸是認列的。所以走到後面 01/31 16:10

→ yiliang1107: 就是要開公司，租金轉化成薪資、營收。 01/31 16:11

→ yiliang1107: 這篇還能噓，是真的沒救。 01/31 16:11

推 qqphor: 看身份認列，沒有絕對 01/31 16:11

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推 askey: 哪裡老生常談了 01/31 16:14

推 flexin: 一般人你也不用提點他,他實際去做會發現根本做不了,沒有 01/31 16:14

→ flexin: 後面那些清高仔出來吹噓風險控管的事,因為根本不會發生 01/31 16:15

→ hellogym: 本來就是 薪資不夠 你再怎樣轉增貸 都買不起第二間 01/31 16:15

→ XoPXoP: good 01/31 16:15

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→ flexin: 現金流不過,後面根本都幹話,但是一直有人拿鬼故事出來講 01/31 16:16

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→ flexin: 實在看不懂 01/31 16:16

→ hellogym: 本來就是講給有能力搞的聽的 01/31 16:17

→ hellogym: 就有人愛紮稻草人 還滑坡 ㄏㄏ 01/31 16:18

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→ hellogym: 不然你看IB大信貸800萬 買美股 你普通人看了有辦法嗎 01/31 16:19

→ yiliang1107: 重點在於去年 一些線上銀行可以同時信貸 01/31 16:20

→ yiliang1107: 真的有人槓桿極大化 01/31 16:21

→ yiliang1107: 房板什麼時候變成只能有一種聲音XD 01/31 16:21

→ yiliang1107: 看到沒有好心提醒，就是清高吹噓仔XD 01/31 16:22

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推 hellogym: 不用提醒阿 沒用 01/31 16:23

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→ ActionII: 帥大也蠻多免費教學文啊 01/31 16:23

→ yiliang1107: 對啊不用提醒，下次央行金管會銀行有什麼樣態 01/31 16:24

→ yiliang1107: 我絕對閉嘴XDD 01/31 16:24

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推 jessicaabc98: 時勢造英雄，說的多神 01/31 16:25

→ yiliang1107: 凡正板上人人資金池穩健、主業金流佳 01/31 16:25

推 hellogym: 你那麼好心幹嘛 賺了也不會分你 01/31 16:25

→ hellogym: 笑屎 有酸葡萄 你怎麼沒時勢造英雄XDD 01/31 16:26

→ yiliang1107: 不需要什麼清高吹噓仔，太小看、低估房板XD 01/31 16:26

推 peoples: 包養不急於開始談感情。 01/31 16:26

→ yiliang1107: 我有啊只是沒分享，5000萬吧這一波 01/31 16:26

推 flexin: 呵呵,你可以繼續提醒,那些你所謂資金池不大的人,看會不會 01/31 16:26

推 NovaShin: 其實文字表示有限，但這邊就是吵吵鬧鬧好玩 01/31 16:26

推 askey: 笑了~連人家分享提醒都要管~y 01/31 16:26

推 a96932000: 不過老實說，槓桿借貸本就得考量還款能力，今天你現金 01/31 16:26

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→ a96932000: 流打不過原屋貸+增貸貸+新屋貸，那不就跟過去訂一堆預 01/31 16:26

→ a96932000: 售屋結果轉不走又交不了屋差不多雷？ 01/31 16:26

→ flexin: 遇到你說的事啊Zzz 01/31 16:27

→ hellogym: y大我不是說你 ㄏㄏ 01/31 16:27

→ NovaShin: 很多話我沒有也不想也不需要講 點到為止 懂得就懂 01/31 16:27

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→ flexin: 還自己對號入座XD 01/31 16:27

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→ NovaShin: 講個白的全省銷況來人 一封line我就拿到了 01/31 16:28

→ hellogym: 你被修理吧 還修理別人XDD 01/31 16:28

→ NovaShin: 但不管如何還是會有很多不自量力的猴子來挑戰 呵呵 01/31 16:29

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推 jemdogdog: 好了啦 01/31 16:29

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推 NovaShin: 話才講完就來了 01/31 16:32

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→ Tattoo: 禁轉 01/31 16:32

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推 Arnol: 講一大堆基礎1+1，然後吹以前多好賺，但都客人賺你又沒賺 01/31 16:33

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推 childeviler2: 這可能是沉浸式體驗勝利組，無法放下鍵盤的那種 01/31 16:33

推 NovaShin: https://i.imgur.com/H5YGDJn.png 01/31 16:34

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噓 young52177: 我就說 這討論串一定會變成這樣 拜託別開了好嗎 01/31 16:35

推 hellogym: 真的超羨慕房版孔乙己 哈哈哈哈 01/31 16:36

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推 Lenon4561: 建議專注本業 才能雙贏 01/31 16:36

推 Arnol: 我靠，你哪裡值得羨慕跟忌妒 我也是醉了 = = 01/31 16:36

→ young52177: 別罵了拉 我承認我孔乙己 要罵都來罵我吧！ 01/31 16:37

→ hellogym: 別這樣 房版孔乙己贏麻了 ㄏㄏ 01/31 16:37

推 MaxA: 我要以N大為楷模，我先練習一下「控台控台！請問A5 21樓可以 01/31 16:37

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→ hellogym: 過年嘛 熱鬧一點不錯阿 ㄏㄏ 01/31 16:38

→ childeviler2: 雙贏是某人贏兩次，贏麻了 01/31 16:39

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→ MaxA: 「控台控台，請問 B棟 18樓可以介紹嗎」 01/31 16:39

推 CheG: 推推 01/31 16:39

推 jemdogdog: 笑死 誰羨慕一個本業都不怎麼樣的XDD 01/31 16:40

推 leadergod1: 其實看人吵架還蠻有趣的，不然板上一堆睏飽數錢的， 01/31 16:41

→ leadergod1: 生活都沒啥樂子了 01/31 16:41

推 litidi: 包養不急於著手感情發展。 01/31 16:41

推 childeviler2: 不知道過年期間是不是還會有追戰IB大，他口條邏輯清 01/31 16:42

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推 MaxA: 一個代銷會覺得很多人羨慕嫉妒她，真的是天才 01/31 16:42

推 bustinjieber: ［恭喜可以介紹］ 01/31 16:43

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推 jemdogdog: 歡迎光臨 您要喝什麼？XD 01/31 16:43

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推 young52177: 靠北我笑了 推回來XD 01/31 16:45

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推 stu51211: 讚 01/31 16:48

推 Muzaffer: 包養開心找到知心朋友。 01/31 16:48

推 childeviler2: 錯了，現在都是不議價的，預計下禮拜一坪漲5000 01/31 16:48

推 TSMCfabXX: 推文有聲音 01/31 16:49

推 hellogym: 我覺得不錯 我考慮下 我回家叫我爸媽也過來看一下 01/31 16:49

推 floatfaith: 推文XDDDD 01/31 17:00

推 mfcke: 恭喜 成交 01/31 17:03

推 MIJice: 包養平台警惕網路詐騙。 01/31 17:03

推 floatfaith: 推J大 確實不管是禁轉或者第二戶限貸媽的都一刀切…. 01/31 17:04

→ floatfaith: 後面才那邊補沒用的配套真的雷…預售最大的風險除了經 01/31 17:04

→ floatfaith: 濟下行外…大概就是會不會有什麼新的惡搞政策吧….慎 01/31 17:04

→ floatfaith: 之慎之 01/31 17:04

推 floatfaith: 不過這也反向說明惹…..風向現在是在多軍這一邊rrr 01/31 17:06

推 SpyTime: 包養分析細心研究對象。 01/31 17:06

推 kusomanfcu: 債券也認列阿 你以為只有租金？ 01/31 17:09

→ kusomanfcu: 退休保險給付也是認列 01/31 17:09

推 kusomanfcu: 前面還有個眼紅仔跑去酸S26怎麼可能有錢再貸 01/31 17:11

→ kusomanfcu: btw 國民年金 退休金也可以認列 01/31 17:12

推 yiliang1107: K大這對你我來說不是已知用火嗎XD 01/31 17:15

推 Toth: 包養真心投入友誼。 01/31 17:15

→ yiliang1107: j大說的是，信貸部分XD 01/31 17:19

推 kusomanfcu: 我故意講出來 嘲諷的lol 01/31 17:24

→ kusomanfcu: 信用貸款是無抵押貸款，房貸是抵押貸款，抵押貸款利率 01/31 17:25

→ kusomanfcu: 好 當然走抵押貸款 01/31 17:25

推 wlcaroline: 推 01/31 17:33

推 Asterix: 包養網推薦有趣的包養活動。 01/31 17:33

→ estrangedher: 某人真的三句話有一句在說他的豐功偉業，剩下兩句在 01/31 18:00

→ estrangedher: 嗆人 01/31 18:00

推 alonzohorse: 某人是誰？ 01/31 18:01

推 ming5566: 推 01/31 18:02

推 littlea: 真的一般人無法都能轉增貸成功 不是沒那個成數 或利率差 01/31 18:13

推 AdamShi: 包養輕鬆找到共同興趣的朋友。 01/31 18:13

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→ NovaShin: 其實我講幾千句了耶哈哈 01/31 18:19

推 ruruyanyu: 被修理的猴子在樓上噗 01/31 18:33

推 freekid: 這篇簡單扼要 01/31 18:49

推 scarrony: 不一定喔喔 我信貸利率1.86%，比房貸還低 01/31 21:14

推 lezabo: 包養平台尋找志同道合的人。 01/31 21:14

推 vendee: 中肯 01/31 21:25

推 dophin332: 請教1.86需要什麼條件或方法 可以參考一下嗎 01/31 22:43

推 scarrony: 凱基銀行給園區特定公司的專案，我剛打錯，是1.83% 01/31 23:50

推 frowning1226: 推～j大老屁股，靜觀評萬物 02/01 00:47

推 kklarinet: 還好我有看到這篇 02/01 05:45

推 silberger: 包養分析深入了解對方心思。 02/01 05:45

推 qscNERO: 推推 謝謝分享 02/01 07:23

→ IBIZA: 其實貸款認列收入標準一直在變 02/01 07:39

→ IBIZA: 其實這個我說過很多次，以房貸來講，2019以前租金要符合樣 02/01 07:45

→ IBIZA: 式才認列，有的只認列報稅，有的只認列公證合約，但2020之 02/01 07:45

→ IBIZA: 後就越來越鬆 02/01 07:45

推 xayile: 包養不急於展開感情關係。 02/01 07:45

→ IBIZA: 信貸，2019以前房租不認，但2011跟去年，報稅房租有認 02/01 07:46

→ IBIZA: 其實貸款條件就是一直在變，所以像昨天一直在問，你現在有 02/01 07:49

→ IBIZA: 要貸嗎、你現在有要貸嗎、沒要貸人家幹嘛跟你說，其實對我 02/01 07:49

→ IBIZA: 來講這種問題無法回答，因為我是遇到好條件就會貸的，也是 02/01 07:49

→ IBIZA: 隨時都跟銀行、仲介、代書有聯絡，事實上一直都會打屁啊 02/01 07:49

推 cazo: 包養網結交國際知音。 02/01 07:49

推 tskier: 推 02/01 11:32